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粤港澳大湾区哪里最有发展潜力惠州以地理优势和强大土地供应首选

编辑:卢本伟2019/02/08 12:49

  在粤港澳大湾区规划即将落地的背景下,近日,保利投资顾问研究院针对粤港澳大湾区9城的土地开发潜力进行了深入研究。

  大湾区九市中,佛山、惠州、广州宅地供应总量位列前三甲。从总量变化看,肇庆、珠海、江门近五年宅地仍在放量,佛山亦有小幅增加;而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩,尤以惠州、中山、深圳为甚。

  而珠江西岸,尤其是江门、肇庆,土地仍有较大的承载力且成本相对低廉,对核心城市产业转移具有较大吸引力。粤港澳大湾区规划落地,将加速湾区内产业融合发展。

  而对于商办,城市分化则十分明显:深圳商办放量,对比前五年,增长近3倍;广州、珠海亦有增长;其余多数城市商办类土地供应普遍下滑。

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  最后,通过各项指标的分析得出两大趋势:从土地开发潜力空间看,粤港澳湾区规划发布、产业转移与融合将提速,而珠江西岸拥有更多可承接产业外溢需求的土地资源,尤其是江门、肇庆。故而,湾区未来增长潜力股主要在西岸。

  相较于多数城市宅地供应的下滑趋势,各城市对于工业似乎都很“”,绝大多数城市工业用地近年继续增加:肇庆、东莞增幅最大;广州、珠海、江门、佛山工业增量规模亦十分可观。江门、肇庆工业用地成本较为低廉对企业吸引力大;而惠州工业用地成本接近广州,令企业望而却步。

  土地供应结构变化、地价水平,一定程度上折射各城市土地稀缺程度及供地偏好的差异。那各城市未来可开发空间还有多大?

  保利投资顾问研究院海从城市建筑密度进行了分析,由此可以大致看出湾区各城市内部开发程度也存在差异。广州未来开发焦点可能落在黄埔增城中部及南沙;东莞的厚街、寮步、黄江等部分区域交通通达度仍较低;江门由中心向外扩仍有较大潜力;惠州接深圳、肇庆接广佛仍有较大开发空间;中山南北分化严重,南部建筑密度较低,临近深中通道的东南部仍有一定潜力。

  

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  土地开发强度的国际警戒线一般为30%,目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海,其中深圳土地开发强度已超55%,东莞已接近50%;佛山、珠海大致在30-35%左右;中山、广州也已接近临界线;江门、惠州和肇庆则在10%左右,未来土地利用空间仍相对较大。

  另一方面,倾向于选用如下供地顺序:先供工业用地、再配套住宅用地、最后增加商办用地的;而较早与核心城市融合发展的佛山、东莞,其经验业已表明:产业转移承接与住房需求外溢是相辅相成的。

  报告认为,珠江东岸城市开发强度普遍较高,未来开发空间局限性大,较有潜力的惠州产业用地成本高企,了深圳产业转移需求的,有待改善。